راهنمای خرید ملک و دریافت اقامت در دبی

فهرست سؤال‌ها

۱آیا اتباع خارجی و ایرانیان می‌توانند در دبی ملک بخرند؟

بله. اتباع خارجی می‌توانند در مناطق تعیین‌شده فری‌هولد (Freehold) دبی، ملک را به‌صورت مالکیت دائمی، قابل انتقال به غیر و وراث با رعایت مقررات قانونی خریداری کنند. اداره اراضی و املاک دبی (DLD) در سامانه رسمی استعلام ملک، خرید املاک فری‌هولد را برای همه ملیت‌ها مجاز معرفی می‌کند.

برای خرید ملک در دبی، نیازی به داشتن اقامت امارات نیست و خریداران خارجی غیرمقیم می‌توانند با گذرنامه معتبر و تکمیل مدارک و مراحل معامله اقدام کنند.

برای خریداران ایرانی نیز مبنای این پاسخ، قاعده عمومی اعلام‌شده برای همه ملیت‌هاست. پیش از پرداخت بیعانه، بهتر است امکان ثبت ملک انتخابی به نام خریدار و روش پرداخت وجه برای همان معامله بررسی شود.

۲شرایط و مراحل خرید ملک آماده در دبی چیست؟

۱انتخاب ملک متناسب با بودجه و شرایط خرید

با راهنمایی مشاوران املاک دارای مجوز، ملک مناسب را بر اساس بودجه و روش پرداخت خود انتخاب می‌کنید. خرید می‌تواند نقدی، با وام بانکی یا در برخی پروژه‌ها، طبق شرایط شرکت سازنده با اقساط پس از تحویل باشد.

۲بررسی سند مالکیت و وضعیت ملک

پیش از امضای قرارداد، اعتبار سند مالکیت (Title Deed) و تطابق مشخصات مالک و ملک از طریق خدمات رسمی اداره اراضی و املاک دبی بررسی می‌شود. مدارک هویتی فروشنده با اطلاعات مالک تطبیق داده می‌شود و وضعیت ثبتی ملک، از جمله محدودیت‌های احتمالی انتقال، استعلام می‌شود. وضعیت رهن، اجاره و تعهدات مربوط به ملک نیز باید پیش از توافق نهایی روشن و در قرارداد مشخص شود.

۳امضای قرارداد خرید و سپردن چک امانی

پس از توافق، خریدار و فروشنده قرارداد خرید (Form F) را امضا می‌کنند. خریدار هم‌زمان، چک بیعانه را به مبلغ تعیین‌شده در قرارداد، در وجه فروشنده صادر می‌کند. این چک به‌صورت امانی نگهداری می‌شود و تصرف یا وصول آن تابع شرایط قرارداد و دستور کتبی مشترک خریدار و فروشنده است. در صورت اختلاف، تعیین طرف مستحق مبلغ به دستور دادگاه نیاز دارد.

۴آماده‌سازی وجه و مدارک انتقال

خریدار و فروشنده باید تا تاریخ تعیین‌شده در قرارداد، مقدمات تکمیل معامله را فراهم کنند. خریدار وجه خرید را مطابق شرایط پرداخت قرارداد و مدارک هویتی خود آماده می‌کند. فروشنده نیز مدارک مالکیت و الزامات انتقال، از جمله گواهی عدم مخالفت سازنده (NOC) برای ملک واقع در مناطق فری‌هولد را تکمیل می‌کند. هرگونه تغییر یا تمدید مهلت باید با توافق کتبی و امضای طرفین یا نمایندگان قانونی آن‌ها انجام شود.

۵ثبت انتقال مالکیت و دریافت سند در تراستی آفیس

خریدار و فروشنده یا نمایندگان قانونی آن‌ها به دفتر امین ثبت املاک (Trustee Office) مراجعه می‌کنند. مدارک هویتی طرفین و گواهی عدم مخالفت سازنده (e-NOC) برای املاک مناطق فری‌هولد ارائه و بررسی می‌شود. برای اتباع خارجی غیرمقیم، گذرنامه معتبر پذیرفته می‌شود.

پس از تکمیل مدارک، اطلاعات معامله در سامانه ثبت و بررسی می‌شود. با پرداخت هزینه‌های ثبت و تکمیل فرایند، سند مالکیت الکترونیکی (Title Deed) به نام خریدار و نقشه الکترونیکی ملک صادر و از طریق ایمیل ارسال می‌شود.

زمان اعلام‌شده DLD برای این خدمت ۲۵ دقیقه است؛ این زمان مربوط به خدمت ثبت فروش است، نه کل مراحل خرید و آماده‌سازی مدارک.

۳خرید ملک پیش‌فروش و اقساطی چگونه انجام می‌شود؟

در خرید پیش‌فروش، ملک را پیش از تکمیل ساخت از شرکت سازنده خریداری می‌کنید و مبلغ آن را مطابق برنامه پرداخت قرارداد می‌پردازید. پیش‌فروش بودن ملک و اقساطی بودن پرداخت، دو موضوع جدا هستند؛ شرایط هر دو باید در قرارداد روشن باشد.

۱انتخاب و بررسی پروژه

با راهنمایی مشاوران املاک دارای مجوز، پروژه و واحد مناسب را بر اساس بودجه، مبلغ پیش‌پرداخت، اقساط و تاریخ تحویل انتخاب می‌کنید. پیش از پرداخت، وضعیت ثبت پروژه، پیشرفت ساخت و اطلاعات حساب امانی آن از طریق خدمات رسمی اداره اراضی و املاک دبی بررسی می‌شود.

۲بررسی و امضای قرارداد خرید

پیش از امضا، مشخصات واحد، قیمت، برنامه پرداخت، تاریخ تحویل و شرایط تأخیر، انصراف و فروش مجدد بررسی می‌شود. قرارداد خرید و فروش (SPA) باید به امضای خریدار و شرکت سازنده برسد.

۳پرداخت طبق قرارداد به حساب امانی پروژه

پرداخت‌های مربوط به خرید واحد پیش‌فروش باید به حساب امانی همان پروژه (Escrow Account) واریز شود. مبلغ پیش‌پرداخت، تعداد اقساط و سررسید آن‌ها مطابق برنامه پرداخت قرارداد است.

۴ثبت خرید در سامانه عقود و دریافت گواهی ثبت اولیه

شرکت سازنده، خرید را از طریق سامانه عقود (Oqood) در دفتر ثبت اولیه اداره اراضی و املاک دبی ثبت می‌کند. طبق شرایط اعلام‌شده DLD، قرارداد باید حداکثر ظرف ۹۰ روز از تاریخ امضا ثبت شود. پس از انجام ثبت، گواهی ثبت اولیه الکترونیکی برای خریدار صادر می‌شود؛ این گواهی با سند مالکیت نهایی (Title Deed) متفاوت است.

۵تکمیل ساخت، تحویل و دریافت سند مالکیت

پس از تکمیل پروژه، مراحل بازدید و تحویل واحد مطابق قرارداد انجام می‌شود. صدور سند مالکیت نهایی نیز با تکمیل الزامات ثبت و انجام تعهدات قراردادی خریدار پیگیری می‌شود. در طرح‌های اقساط پس از تحویل، زمان تحویل واحد و زمان صدور سند را باید جداگانه در قرارداد بررسی کرد.

۴حساب امانی پروژه (Escrow Account) چیست و چه نقشی در حفاظت از پرداخت‌های خریدار دارد؟

حساب امانی، حساب بانکی اختصاصی است که شرکت سازنده موظف است طبق ضوابط اداره اراضی و املاک دبی، برای هر پروژه پیش‌فروش نزد بانک یا مؤسسه مالی مورد تأیید این اداره افتتاح کند. پرداخت‌های خریداران به این حساب واریز می‌شود و هر پروژه باید حساب امانی جداگانه داشته باشد.

مدیریت بانکی حساب بر عهده بانک یا مؤسسه مالی به‌عنوان امین حساب است و اداره اراضی و املاک دبی و سازمان تنظیم مقررات املاک (RERA) بر آن نظارت دارند. سازنده امکان برداشت آزادانه از این حساب را ندارد؛ پس از رسیدن ساخت به مراحل تعیین‌شده، درخواست پرداخت ارائه می‌کند. پیشرفت پروژه توسط مهندس امین حساب بررسی می‌شود و پس از تأیید، وجوه برای پرداخت هزینه‌های مجاز پروژه آزاد می‌شود.

در صورت تکمیل‌نشدن پروژه، امین حساب موظف است با هماهنگی اداره اراضی و املاک دبی، اقدامات لازم را برای حفظ حقوق پرداخت‌کنندگان و تکمیل پروژه یا بازپرداخت وجوه انجام دهد.

هدف حساب امانی، تضمین اختصاص وجوه خریداران به هزینه‌های مجاز همان پروژه و حفاظت از حقوق مالی آن‌ها از طریق نظارت بر مصرف و آزادسازی وجوه است.

۵آیا خرید و فروش ملک در امارات مشمول مالیات می‌شود و چه هزینه‌های دیگری دارد؟

املاک مسکونی

در خرید و فروش معمول ملک مسکونی، مالیات بر ارزش افزوده‌ای به قیمت ملک اضافه نمی‌شود؛ فروش این املاک عموماً معاف از VAT است و نخستین عرضه ملک مسکونی نوساز در سه سال نخست پس از تکمیل ساخت، نرخ صفر دارد.

در دبی، مالیات سالانه صرفاً بابت مالکیت ملک دریافت نمی‌شود؛ هزینه‌های شارژ، نگهداری و خدمات ساختمان جداگانه است. درآمد اجاره و سود فروش ملک برای اشخاص حقیقی نیز، در صورتی که سرمایه‌گذاری ملکی شخصی باشد و از طریق فعالیت نیازمند مجوز انجام نشود، از مالیات شرکت‌ها خارج است.

املاک تجاری

خرید و فروش و اجاره املاک تجاری، مانند دفتر و مغازه، عموماً مشمول ۵ درصد مالیات بر ارزش افزوده است.

خریدار برای خرید ملک در دبی چه هزینه‌هایی می‌پردازد؟

۱هزینه ثبت معامله در اداره اراضی و املاک دبی

هزینه ثبت خرید ملک، معادل ۴ درصد ارزش معامله است. خریدار باید این مبلغ را، چه در خرید مستقیم از سازنده و چه در بازار ثانویه (Secondary Market)، در بودجه خرید خود در نظر بگیرد؛ مگر اینکه در قرارداد، پرداخت تمام یا بخشی از آن بر عهده سازنده یا فروشنده قرار گرفته باشد. این مبلغ هزینه ثبت معامله است.

۲هزینه تراستی آفیس برای انتقال ملک آماده

طبق تعرفه رسمی قابل مشاهده در زمان بررسی در سال ۲۰۲۶، هزینه تراستی آفیس با احتساب ۵ درصد VAT برای معاملات به ارزش ۵۰۰ هزار درهم و بیشتر، حدود ۴٬۲۰۰ درهم و برای معاملات کمتر از این مبلغ، حدود ۲٬۱۰۰ درهم است. پرداخت‌کننده این هزینه باید در قرارداد مشخص شود؛ اگر پرداخت بر عهده خریدار باشد، این مبلغ نیز به هزینه‌های خرید او اضافه می‌شود. هزینه صدور سند، نقشه و سایر خدمات ثبت جداگانه محاسبه می‌شود.

۳کمیسیون و سایر هزینه‌های معامله

در خرید مستقیم از شرکت سازنده، معمولاً کمیسیون مشاور املاک توسط سازنده پرداخت می‌شود و خریدار کمیسیون جداگانه‌ای نمی‌پردازد؛ این موضوع باید پیش از خرید تأیید شود.

در معاملات بازار ثانویه (Secondary Market)، کمیسیون مشاور املاک مطابق قرارداد، هزینه خدمات و مدارک موردنیاز و در خرید با وام، هزینه‌های بانکی و ثبت رهن نیز باید در بودجه خرید در نظر گرفته شوند. مبلغ و مسئول پرداخت هر هزینه باید پیش از امضای قرارداد مشخص باشد.

۶شرایط فروش مجدد و انتقال مالکیت ملک آماده یا اقساطی چیست؟

فروش مجدد ملک در دبی امکان‌پذیر است؛ مراحل انتقال به وضعیت سند، تعهدات مالی و شرایط قرارداد خرید بستگی دارد.

۱فروش ملک آماده

پس از توافق خریدار و فروشنده، قرارداد خرید امضا و مدارک انتقال تکمیل می‌شود. برای املاک مناطق فری‌هولد، گواهی عدم مخالفت سازنده (NOC) تهیه می‌شود و انتقال مالکیت از طریق دفاتر امین ثبت املاک (Trustee Office) انجام می‌گیرد. پس از ثبت معامله، سند مالکیت (Title Deed) به نام خریدار جدید صادر می‌شود.

۲فروش ملک پیش‌فروش و اقساطی

واحد پیش‌فروشی که در دفتر ثبت اولیه اداره اراضی و املاک دبی ثبت شده است، قابلیت فروش مجدد دارد. برای انتقال، شرایط قرارداد، وضعیت اقساط و الزامات دریافت NOC از شرکت سازنده بررسی می‌شود. فروش و انتقال حقوق خریدار نیز باید به‌صورت رسمی ثبت شود.

پیش از توافق نهایی، باید با شرکت سازنده مشخص شود چه مبالغی برای انتقال باید پرداخت شود و آیا ادامه اقساط توسط خریدار جدید امکان‌پذیر است. برنامه پرداخت باقی‌مانده و تعهدات هر طرف باید در اسناد انتقال روشن باشد.

۳فروش ملک دارای وام بانکی

ملک در رهن بانک نیز قابل فروش است، اما تسویه بدهی و آزادسازی رهن باید با هماهنگی بانک و طبق مراحل اداره اراضی و املاک دبی انجام شود. تکمیل انتقال به ارائه نامه آزادسازی رهن از بانک وابسته است.

۷شرایط دریافت اقامت دوساله یا ویزای طلایی ۱۰ساله از طریق خرید ملک چیست؟

خرید ملک در دبی می‌تواند امکان درخواست اقامت را برای شما فراهم کند. نوع اقامت با توجه به ارزش ملک یا سهم مالکیت متقاضی و پس از بررسی مدارک ثبت و پرداخت تعیین می‌شود.

اقامت دوساله: طبق شرایط فعلی خدمت تسکین اداره اراضی و املاک دبی، برای مالکیت انفرادی حداقل ارزش ملک تعیین نشده است. در مالکیت مشترک، ارزش سهم متقاضی باید حداقل ۴۰۰ هزار درهم باشد.

ویزای طلایی ۱۰ساله: ارزش یک یا چند ملک متعلق به متقاضی باید مجموعاً حداقل ۲ میلیون درهم باشد. در مالکیت مشترک نیز ارزش سهم خود متقاضی باید حداقل ۲ میلیون درهم باشد.

۱ملک آماده بدون اقساط

پس از ثبت ملک به نام خریدار و دریافت سند مالکیت (Title Deed)، درخواست اقامت متناسب با شرایط مالکیت و ارزش ملک بررسی می‌شود.

۲ملک آماده با اقساط پس از تحویل توسط سازنده

در این نوع خرید، سند یا گواهی ثبت ملک، قرارداد اقساط، مبلغ پرداخت‌شده و تعهدات باقی‌مانده به سازنده برای تعیین امکان درخواست و نوع اقامت بررسی می‌شود. پیش از خرید، این مدارک را برای بررسی اولیه به مرکز مجاز خدمات اقامت ارائه کنید.

۳ملک آماده با وام بانکی

در خرید با وام بانکی، علاوه بر مدارک مالکیت، نامه بانک درباره عدم مخالفت با درخواست اقامت، مبلغ پرداخت‌شده و مانده بدهی بررسی می‌شود. شرایط مالی لازم باید پیش از اقدام برای همان پرونده تأیید شود.

۴ملک پیش‌فروش و در حال ساخت

برای بررسی امکان درخواست اقامت، مدارک ثبت خرید، از جمله عقود (Oqood)، قرارداد و مدارک پرداخت ارائه می‌شود. مسیر و نوع اقامت باید پیش از اقدام تأیید شود. راهنمای رسمی ICP، خرید پیش‌فروش واجد شرایط با مجموع ارزش حداقل ۲ میلیون درهم را برای اقامت طلایی پیش‌بینی کرده است.

پس از تأیید شرایط و تکمیل مدارک، مراحل درخواست، پرداخت هزینه‌ها، معاینه پزشکی و بررسی نهایی اقامت انجام می‌شود.

۸آیا می‌توان از طریق خرید ملک برای خانواده نیز اقامت گرفت؟

بله. پس از دریافت اقامت سرمایه‌گذاری ملکی، می‌توانید طبق قوانین و شرایط مربوط به نوع اقامت خود، برای همسر، فرزندان مجرد، پدر و مادر نیز درخواست اقامت بدهید. اعضای خانواده نیازی به خرید ملک جداگانه ندارند و درخواست آن‌ها تحت کفالت دارنده اقامت و با ارائه مدارک موردنیاز بررسی می‌شود.

سؤال درباره‌ی یک پروژه‌ی مشخص دارید؟

با یک مشاور صحبت کنید؛ بدون تعهد.